二代朱桔榕百亿强势拿地 合生创展加速重返主流赛道
2020-05-22 19:20 访问量:278次

来源:微信公众号 中科财经

◎孙珊珊 杨春霞

 

朱桔榕接班其父朱孟依后,曾经的“地产航母”合生创展在沉寂多年后开始表现活跃,先后在北京耗资近180亿元拿下3宗豪宅地块,大有重返主流赛道之意

 

5月19日,合生创展(00754.HK)在北京土地市场上投入了107亿元,高价竞得分钟寺村L-39地块、L-41地块。

 

而在10天前,合生创展同样以72亿竞得北京丰台区分钟寺地块。也就是说,短短10天内,合生创展在北京拿地耗资179亿元,几乎与其2019年总营收持平。

 

对于外界来说,合生创展连续大手笔在北京拿地似乎传达了一个信号,即2020年1月二代朱桔榕接班其父朱孟依后正在谋求扩张,一改原先低周转的开发模式。

 

此外,值得注意的是,在拿地期间,合生创展两度与龙头房企融创中国(01918.HK)交手,颇有志在必得之意,记者发现其高溢价拿地的底气或与其兄弟公司广东珠江投资股份有限公司(以下简称“珠江投资”)有关。

 

为何大手笔在北京拿地?资金来源哪里?是否预示着公司开发模式的转变?市场上对此颇多疑问,就此《中国科技投资》记者致函合生创展,截至发稿前,尚未得到回复。

 

强势拿地

 

5月9日,合生创展以72亿元、溢价率26.25%、楼面价达6.72万元/平的价格,竞得北京丰台区南苑乡分钟寺村L-24、L-26地块,刷新了九龙仓(00004.HK)在2017年9月创下的60905元/平的单价记录。 

 

10天后合生创展再次高价拿地成为北京楼市焦点。5月19日,合生创展分别以42亿、65.4亿的总价夺得北京分钟寺L-39地块和L-41地块,楼面价分别为7.62万元/平、7.39万元/平。

 

值得关注的是,两次激烈的竞拍背后,千亿规模的房企频现身影。其中两次均落选的融创中国总市值已逾千亿港元,而合生创展市值不足200亿港元。

 

面对强劲对手,合生创展却丝毫没有退让之意。不少媒体用激进拿地、重启扩张、“王者归来”等字眼形容合生创展的拿地行为。对于合生创展此次在北京大手笔拿地,外界也有颇多疑问,其中最为关注的是钱从哪来?

 

实际上,2019年合生创展的销售额才勉强过200亿。合生创展2019年年报显示,当年销售额为212.58亿元,期内营收186亿元,净利润96亿元。也就是说,合生创展两次拿地总金额便相当于其2019年销售额的84.49%。

 

另一方面,截至2019年底,合生创展在手现金仅126.35亿港元(115.77亿元),亦不足以支付180亿元的拿地巨款,更为关键的是,其本身一年内需偿还的短期借款就有126.89亿港元(116.27亿元)。

 

单从财务数据来看,合生创展此时耗资近180亿元拿下北京豪宅地块,可谓是上演了一场“蛇吞象”。不过,据记者了解合生创展的底气或来自其兄弟公司珠江投资。

 

合生创展前董事长朱孟依于1992年在香港成立合生创展,次年在广州创立珠江投资,两家公司有着“珠联璧合”的美誉。

 

据业内人士透露,合生创展布局分钟寺已经十几年,且称179亿的土地款大部分是珠江投资给的,对于合生创展来说代价并没有那么高。

 

“珠江投资、合生创展是一个老板,基本上左手倒右手。前期,一级开发投资,(然后)通过二级市场拍卖,合同拿到以后(资金)又回笼了。”同策研究院总监张宏伟接受《中国科技投资》记者采访时说道。

 

此外,从拿地公司股权来看,合生创展背后还有信托和险资的支撑。根据公开资料,3次拿地竞得人分别为北京合宏达盛企业管理咨询有限公司、北京合昕辰锐企业管理有限公司和北京合盈锐恒房地产开发有限公司,背后股东均包含中诚信托有限责任公司、中国人民保险集团股份有限公司等金融机构。

 

规模提速?

 

作为曾经的“地产航母”,合生创展此次拿地引发颇多猜想,其中有观点认为此次拿地是二代朱桔榕接班后规模提速的一个信号。

 

今年1月,合生创展发布公告称,朱孟依辞去董事会主席及执行董事职务,成为公司的战略规划顾问,其女朱桔榕则委任董事会主席。

 

外界的猜测不无道理。近十年来,合生创展鲜少在公开市场上拿地,自2017年才开始有一些动作,2018年新增土地面积62.73万平方米,2019年新增134万平方米,且10年间土储量基本维持不变。

 

或是因为这种保守的拿地策略和低周转的开发模式,曾经的“华南五虎”之一合生创展,在经历过短暂的高光时刻后,一直饱受规模“掉队”的质疑。

 

2004年合生创展销售额突破100亿,成为国内首家“百亿房企”,此后便一直徘徊在百亿规模。2019年合生创展销售额勉强超过200亿,而同为“华南五虎”的恒大(03333.HK)、碧桂园(02007.HK)已成为行业龙头,富力地产(02777.HK)、雅居乐(03383.HK)亦先后跨入千亿门槛。

 

事实上,记者发现在此次北京拿地之前,合生创展就多次出现在土地市场,自2019年开始,合生创展就先后在北京、杭州、广州和昆山等地落子,似乎彼时起就在筹谋重返规模赛道。

 

不过,张宏伟对记者表示:“相较于规模,合生创展追求的始终是利润,其并非是激进的拿地者。合生创展基本上还是在一些核心城市布局,包括北京、上海、广州的一些优质地块”。

 

此外,张宏伟指出,合生创展土储绝对值货量比较大,一旦开卖,虽然是慢入的,但对于今年、明年销售目标和业绩都是有帮助的。

 

一个值得关注的数据是,自2018年开始,合生创展的销售额增速从前一年的13%一度增长为62%,2019年这一增速继续保持在42%,突破200亿元,合生创展正在加快开发节奏。

 

此前还有传言称,合生创展朱孟依曾定下一个目标,2019年完成销售额400亿,2020年完成800亿,每年保持30%-50%的增长率。而根据公告,合生创展2020年前4个月销售额为45.11亿元,同比下降22.2%,若以其2019年212亿销售额对标,仅完成了21%。

 

二代上台,朱孟依隐退,摆在合生创展面前的依旧是老生常谈的规模问题,朱桔榕将会带领合生创展重返规模赛道吗?

 

 

 

 

    《中国科技投资》杂志社 ( 京ICP备14048894号 )

    《中国科技投资》杂志社官网上的部分内容来自相关部委网站,如果您认为侵犯了您的合法权益,请联系【 1227252578@qq.com 】我们会尽快处理。

    声明:本站严禁任何人以任何形式在本网站发表与中华人民共和国法律相抵触的言论!

    网站支持:北京巨蛋科技 技术支持:Copyright© 2013 Comsenz Inc.