中南建设2021年三季报 安全是最好的通行证
2021-10-30 15:43 访问量:3255次

10月29日,中南建设000961.SZ发布2021年第三季度报告,前三季度中南建设实现营业总收入610.8亿元,同比增长33.2%;归属于上市公司股东净利润27.7亿元,三年复合增长率29.8%。地产业务收入449.4亿元,同比增长41.7%建筑业务营业收入176.6亿元,同比增长13.0%

曾几何时,房企高歌猛进,千亿、万亿不在话下。但花无常红,月有圆缺,正逢国家经济治理转向,政策约束雷厉风行,众生群像,难挡“缩表”大势。作为以往高增长房企代表的中南建设调整压力无需赘言。从单季来看,增速放低、利润承压、投资收缩体现了宏观大势的深入影响,但不断改善的三线指标和更清晰的安全边界,则客观反映了中南建设经营中“安全大于利润、利润大于规模”的价值排序和顺势而为又有所坚持的定力

经营性现金流稳中向上

前三季度,中南建设在增量销售上赶节点、促签约,在存货去化上给政策、敢断尾,完成了地产合同销售金额1536.8亿元,销售面积1117.0万平方米,同比分别增长7.4%和4.3%,增速虽不高,但在当前形势下已难能可贵,而回款率则维持在80%的水平

在支出端,最突出的表现是投资风险的进一步控制,前三季度,中南建设累计新增项目47个,规划建筑面积合计793.4万平方米,地价总额319.6亿元,与销售金额的比值20.8%。新增项目平均地价仅约4028元/平方米,比去年同期下降约17%,而同期平均销售价格13759元/平方米,同比增长2.9%,一减一增为后续利润提供了更好的保障。可以说,两集中供地盛宴的缺席和优中选优的拿地策略,虽牺牲了一定规模,但又焉知非福?理性和纪律是特殊形势下保障安全的黄金准绳。

在审慎经营体系上,以能定收、以收定投的原则贯穿始终,稳健的预算和资金管理调度全局,用量化、精益的管理工具确保流动性安全今年1-9月中南建设经营性现金流入1122.9亿元,是一年内到期的各类有息负债的6.75倍,经营性现金流入月平均125亿元,远超一年内到期的各类有息负债的月均值14亿元三季度中南建设经营活动产生的现金流量净额13.9亿元,同比大幅增加95.0%,连续四年保持正值,正是经营安全的基本体现

降杠杆调结构 三线转绿加速进击

中南建设有息负债规模在同等房企中始终保持低位,更多依靠营效率而非有息负债。截至三季度末,公司有息负债(含期末应付利息)637.3亿元,占负债总额的比例仅21.35%,第三季度大幅减少130.3亿元。回顾历史数据可以发现,2018-2021年三季度,中南建设有息负债规模分别为579.4亿元、699.2亿元、799亿元、637.3亿元,占当期销售金额39.5%、35.66%、35.69%、41.46%,远低于行业平均70%的水平。

负债质量看,非标融资减少,融资结构和期限持续改善。三季末有息负债中,银行贷款占比约61%,非银金融机构贷款占比约25%,债券占比约14%;从期限看,一年以内到期的各类有息负债占仅26.10%,较上半年末下降1.13个百分点。

反映到“三道红线”指标上,中南建设加速向“绿档”挺进。截至三季度末,中南建设净负债率77.61%,比上半年末下降17.66个百分点;扣除受限资金之后的现金短债比1.08,比上半年末提高4.85个百分点,两项指标均达绿线并继续优化。扣除预收账款后的资产负债率75.81%,比上半年末下降1.61个百分点,进一步靠近上限70%的规则要求中南建设力争在2022年内实现三线全绿。

资金接力和偿债能力更上台阶

在当前形势下,中南建设对包括商票、应付款、其他经营支出在内的各类资金偿付的期限、结构等都有更为精细的管控。

中南建设未来一年内到期的有息负债共约166亿元,每月平均偿付需求仅约14亿元,最高也不过39亿元,压力有限。其中2021年四季度,中南建设境内到期及潜在行权回售债券金额仅有约24亿元,无到期美元债偿还,最近一笔美元债到期日要到2022年6月。

截至三季度末,中南建设货币资金 230.4 亿元,是一年以内到期的各类有息负债的 1.39 倍,兑付能力强,可完全覆盖短期债务,确保偿债无忧

已售未结资源充裕,业绩承压但有基础 

截至三季度末中南建设合并报表范围内已售未结资源金额高达1215.4亿元,是前三季度结算收入的2.7倍,在同行中处于较高水平,后续业绩也有支撑。结合历史经营情况复盘,结转效率还有提升空间。

目前虽然市场调整持续深入,但中央 “两维护”的表态以及信贷政策微调,使中南建设更有信心应对形势压力房住不炒房产税加速推进的长期背景下,审慎经营和防三高帮助中南建设穿越逆境的法宝,只要足够安全就有做不完的生意,更会保障“三个卓越”战略目标的推进和实现。

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