宏观政策热词:“愿入尽入、应入尽入”基础设施REITs加速扩容
2022-01-06 18:24 访问量:3242次

文章来源:微信公众号 中国科技投资

2021年12月31日,国家发改委官网发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》(发改办投资〔2021〕1048号),部署了进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作,明确要求做到项目“愿入尽入、应入尽入”,提出对各类申报项目,没有名额限制、地域区别,只要符合条件、质量过硬即可申报推荐,不得以任何理由拒绝项目入库。

2022年将是基础设施REITs项目加速扩容的一年。我国基础设施公募REITs发展空间巨大,新的一年里,政策加持令更多企业、更多项目可以进入,随着发行规模的不断扩张,基建行业将得到更为有力的资金支撑,普通投资者也将拥有更多的投资选择。

本文共分为三个部分,分别介绍“什么是基础设施REITs?”“相关政策要点”,以及“项目所需满足的条件”。

01

什么是基础设施REITs

 

首先REITs(Real Estate Investment Trusts)实质是基于优良底层不动产、获得稳定投资回报的资产证券化产品,是中等收益、中等风险的金融工具,具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点。"不动产"的涵盖范围十分广泛,远远超出一般意义上的"房地产项目"。因此,将REITs理解为不动产投资信托基金更为准确。

基础设施REITs,也就是基础设施领域的不动产投资信托基金,即针对符合国家政策导向、社会效益良好、投资收益率稳定且运营管理水平较好的项目,依托其持续、稳定的收益,通过REITs实现权益份额的公开上市交易,属公募基金。在基础设施领域开展REITs发行工作,并将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设,将有利于推动盘活存量资产、形成投资良性循环,提高资本市场服务实体经济质效,起到稳定经济增长的作用。

02

相关政策要点

自2020年以来,对于我国基础设施REITs有重要影响的政策共有5个,我们对其进行简单梳理,并在文后附注了项目需要符合的条件。

  • 2020年4月,中国证监会、国家发展改革委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发〔2020〕40号)。40号文的发布,标志着我国境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。文件明确了试点开展的重点区域、重点行业,以及项目需符合的条件,并提出鼓励回收资金用于基础设施补短板领域。40号文是我国基础设施REITs发行的重要遵循。

  • 2020年7月,国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》(发改办投资〔2020〕586号),文件进一步明确试点项目的重点区域、重点行业、符合条件,以及试点项目申请材料要求和申报程序。需要强调的是,文件还强调酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。

  •  2021年1月,国家发改委发布《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目库的通知》(发改办投资〔2021〕35号),指出试点项目库包含意向项目、储备项目和存续项目3类项目,并提出省级发改向国家发改委推荐基础设施REITs试点的项目,应从储备库中统一选取,未入库项目不得推荐。对于符合条件的入库储备项目和使用募集资金投资的新项目,国家发改委将采取投资补助等方式安排中央预算内投资,支持项目顺利实施。

  • 2021年6月,国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(发改投资〔2021〕958号),文件首先再一次要求各地充分认识基础设施REITs的重要意义,加大工作力度,对符合条件的项目做到应入尽入,并依法依规办理相关手续,帮助落实发行基础设施REITs的各项条件。

  • 在进行了一年多的试点后,2021年12月31日,为推动更多符合条件的项目尽快发行基础设施REITs,国家发改委在官网发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》(发改办投资〔2021〕1048号),明确要求各地加强宣传解读,调动参与积极性,对符合条件的项目做好分类储备,做到项目“愿入尽入、应入尽入”,提出对各类申报项目,没有名额限制、地域区别,只要符合条件、质量过硬即可申报推荐,不得以任何理由拒绝项目入库。要求切实加快项目进度,在依法合规的前提下,重点围绕项目手续完善、产权证书办理、土地使用、PPP和特许经营协议签订、国有资产转让等,协调有关方面对项目发行基础设施REITs予以支持,加快无异议函等相关手续办理,落实各项发行条件。同时,鼓励各地结合本地区实际情况,借鉴先进地区经验,研究出台有针对性的支持措施,支持本地区企业积极参与基础设施REITs试点。对成功发行基础设施REITs的企业,研究在资金安排等方面给予优先支持,充分发挥示范引领作用。

     

03

项目需满足的条件

  1. 基础设施项目权属清晰、资产范围明确,发起人(原始权益人)依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权,相关股东已协商一致同意转让。

  2. 项目运营时间原则上不低于3年。

  3. 现金流持续稳定且来源合理分散,投资回报良好,近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。

  4. 基础设施运营管理机构具备丰富的同类项目运营管理经验,配备充足的运营管理人员,公司治理与财务状况良好,具有持续经营能力。

  5. 发起人(原始权益人)、基金管理人、基础设施运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面无重大违法违规记录,项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题。

国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等项目应满足以下条件:

  1. 位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群,或《中国开发区审核公告目录(2018年版)》确定的开发区范围内。

  2. 业态为研发、创新设计及中试平台,工业厂房,创业孵化器和产业加速器,产业发展服务平台等园区基础设施。

  3. 项目用地性质为非商业、非住宅用地。

PPP项目还需满足以下条件:

  1. 2015年以后批复实施的PPP项目,应符合国家关于规范有序推广PPP模式的规定。包括:(1)依法依规履行项目审批、核准或备案手续。(2)批复PPP项目实施方案。(3)通过公开招标等竞争方式确定社会资本方。(4)依照法定程序规范签订PPP合同。

  2. 2015年6月以后批复实施的特许经营项目,应符合《基础设施和公用事业特许经营管理办法》(国家发展改革委等6部委第25号令)有关规定。此前采用BOT、TOT、股权投资等模式实施的特许经营项目,应符合当时国家关于固定资产投资建设、特许经营管理等相关规定。

  3. 收入来源以使用者付费(包括按照穿透原则实质为使用者支付的费用)为主。收入来源含地方政府补贴的,需在依法依规签订的PPP合同或特许经营协议中有明确约定。

  4. PPP项目运营稳健、正常,未出现暂停运营等重大问题或重大合同纠纷。

 

 

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