经营性收入增长近四成 龙湖集团多航道业务并进
2022-03-28 16:28 访问量:5947次

在坚持长期主义的“生意逻辑”下,龙湖集团继续保持多航道稳健前行

文/木辛

在房地产行业整体下行的大环境下,龙湖集团(00960.hk)仍然是那个“优等生”。

从3月25日发布的年报来看,龙湖集团无论是营收还是净利润,均保持着20%以上的增长,最关键的是融资成本和净负债率继续创新低,其中融资成本低至4.14%。

不仅如此,龙湖集团多航道版图在培育了多年后也有了新的成果,租赁住房业务冠寓已实现了盈利,商管与物业也在今年年初提出来分拆上市,而包含商业运营、租赁住房、物业管理等相关收入的经营性收入合计达188亿,同比增长近四成。

业绩稳健向前

3月25日,龙湖集团发布2021年年度业绩报告,报告显示2021年龙湖销售额为2901亿元保持7.2%的稳步增长;实现营业额2233.8亿元,同比增长21%;剔除公平变动等影响后的股东应占核心溢利224.4亿元同比增长20.1%,两个关键指标持续多年稳定在20%以上,其中核心净利更是兑现了承诺。

在行业毛利率普遍下行的大背景下不少房企毛利率都降到了18%以下龙湖集团25.3%的毛利率仍保持在前列。以现阶段已披露年报的招商蛇口(001979.sz)、旭辉集团(00884.hk)和绿城中国(03900.hk)为例,三家公司2021年毛利率分别为25.47%、19.3%和18.1%。

龙湖CFO赵轶在业绩会上透露,未来龙湖整体的毛利率将会保持在25%左右,并定下了2022年3000亿的销售目标,较2021年增长率只有3.4%,依旧是追求稳健。

龙湖新任CEO陈序平在业绩会上透露,龙湖2021年获取了122个新项目特别是9月以后获取的项目基本上是以底价为主的,这些项目在今年3月开始会陆续上市,并表示有信心完成3000亿的目标

财务方面,龙湖一直秉着做长期生意的逻辑,坚持低杠杆稳健向前,2021年融资成本和净负债率两个指标继续创新低,其中平均借贷成本为4.14%,净负债率46.7%,是行业内为数不多的能与央企、国企处在同一行列的民营房企。

此外,2021年龙湖在手现金885.3亿元现金短债比6.11倍,即使考虑剔除预售监管资金以后的现金短债比也为3.88倍,一系列指标均维持行业内的较高水准连续六年满足“三道红线”指标要求。

从债务结构上看,一年以内到期的短期债务占比降低到8%,债务压力可控,包括美元和港币在内的外汇债务比为28%,其中一半已做掉息对冲。

此外,赵轶透露,今年龙湖的刚性还款只有140亿元,其中99亿是境内到期的公司债,目前已还74亿元,这也意味着从现在开始往后,龙湖的刚性还款只有70亿左右,并计划今年提前归还部分债务,让整体盘面更加健康。

而对于今年年初并购贷融资政策赵轶表示龙湖对于所有负债都是统一管理的即使政策将并购债拿出三道红线”,但龙湖仍会比较审慎不会破坏整体负债水平。“当然,对于并购,龙湖也会积极去看项目级的机会,但对于平台级的会尤其审慎。”赵轶表示。

可以看到的是,在业绩会上,赵轶多次提到“审慎”这个词,这也与龙湖一贯保持的风格一脉相承。

多航道业务协同

此次业绩会上龙湖管理层向外透露龙湖冠寓实现首次盈利租金收入22.3亿元同比增长23%。

冠寓是龙湖旗下租赁住房业务也是龙湖六大主航道业务中的重要一环,至今已布局全国30余个高量级城市开业规模突破10万间已开业房源规模稳居行业第二。陈序平透露,未来结合现在这一轮城市的聚焦,冠寓业务的发展会保持20%以上的年化增长速度。

六大主航道包括地产开发、商业运营、物业管理、租赁住房、房屋租售以及房屋装修。可以说,六大主航道构成“一个龙湖”生态体系的核心成员,以多元化、高质量的产品与服务,在不同空间为庞大的客户群体提供服务,实现不同业务的高效协同。

除了地产开发之外,龙湖集团商业运营、租赁住房、物业管理等业务均已跻身行业头部,房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务,也开始为龙湖贡经营性收入。年报显示,龙湖2021年包含商业运营、租赁住房、物业管理等相关收入的经营性收入合计达188亿,同比增长39%。

细分来看,商业租金收入在2021年同比增长40%81.5亿元,物业及其他有84亿左右的收入,冠寓为22.3亿而持续性经营收入的增长,意味着这些航道自身有着一定的现金流,随着市场由增量转向存量的新环境下,也将为龙湖后续的发展释放出更高的成长活力。 

“随着这些航道现金流越来越高,他们自己就能够解决自身的发展和投入的问题,会慢慢地减少地产对它的纯粹投入,当然集团也会发挥航道持续协同的优势,综合地去布局。”陈序平在业绩会上表示。

需要提及的是,2022年1月7日,全新智慧生活及空间服务品牌“龙湖智创生活”正式发布。全新品牌“龙湖智创生活”,是基于全新业务内涵、外延,在“一个龙湖”生态体系中,生长出来的全新品牌,有机融合了龙湖集团原有物业管理、商业运营等业务的核心能力。 

根据其招股书披露,截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年前9个月,龙湖智创生活营业收入分别为43.69亿元、64.68亿元、77.71亿元,净利润分别为6.81亿元、9.31亿元、11.3亿元,营收、净利润均呈现快速增长趋势。

其中商管方面,2021年龙湖全国范围内累计开业商场达61座,已开业商场建筑面积达594万平方米(含车位总建筑面积为749万平方米),整体出租率97.2%。另一项物业管理服务则总签约及战略合作面积约4.4亿平方米,在管面积约2.5亿平方米。

对于龙湖智创生活上市,龙湖CFO赵轶在业绩会强调“分拆上市不是为了追求市盈率,而是当能力提升、规模上去、各航道协同能力都具备时顺理成章做出的决定”。

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