来源：微信公众号 中科财经

◎杨春霞

房企跟投制度就好比是一把双刃剑，有跟投者赚的盆满钵满，也有跟投者血本无归

 

近期，福晟集团数十名员工在福晟集团总部福建钱隆广场维权，维权诱因主要是因为福晟集团无法全额兑付员工此前因为跟投机制而投入的本金和收益。

 福晟集团是一家创立1993年的闽系房企，2015年成立“拿地飞虎队”四处抢地试图“弯道超车”，此后福晟集团也以“黑马”之姿逐渐在地产圈崭露头角，但也因此埋下隐患，直至陷入危机。

高额收益

说起来房企的跟投制度，最早被广为人知是从碧桂园开始的。

 2012年碧桂园开始推出“成就共享”计划，其核心是超利润分红，据称彼时有很多区域负责人拿到上千万的跟投分红。两年后万科也推出了合伙人计划，此后跟投计划在地产行业全面开花，福晟集团也不例外。

 不过，据一位在福晟集团工作多年的员工透露，福晟集团的“跟投”最早可追溯到2005年，有一定的借款期限，给予固定的利息，与民间借贷并无区别。

 以惠州樽品二期项目为例。一位跟投员工代表告诉记者，惠州樽品二期项目跟投收益是本金的30%，跟投金额20万封顶，规定跟投本金按取得首本预售证后的30天归还，利息则按取得首本预售证后的120天归还，也就是30%的本金收益。

 “我也是惠州樽品二期的跟投，共投了30多万，和亲戚一起各半投的，当时公司和我们宣讲的时候就是强调固定收益，所以我们才投的”，另一位跟投员工告诉记者。

 不仅如此，福晟集团还让供应商也参与项目跟投。一位自称是福晟集团供应商公司员工的人士对记者表示，其所在的公司于2018年4月参与了福晟集团位于福州的一个跟投项目，承诺的收益同样是30%。

 “当时福晟集团说我们是优质供应商，所以给了我们1100万跟投额度，包括我在内共有20多个同事跟投，还有员工是借款1分利息跟投的”，该供应商人士对记者说道。

 需要提及的是，福晟集团的集资方式不仅限于此，还有定期存款以及买房回购等方式。以买房回购为例，某员工在2017年5月以5000元/㎡买入惠阳钱隆世家，一个月以后就可以8000元/㎡申请回购，两个月后拿回本金，三个月后可得29.4万的利息，收益率高达60%。

 对于上述现象，北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉《中国科技投资》记者：“无论是固定30%的收益还是先买房后回购等融资方式一般都算是民间借贷，无非是走了个形式而已”。

兑付难题

 不管是员工还是供应商，选择跟投，原本是出于对福晟集团的信任，而如今却是走上了“讨债”之路。

 今年4月1日，数十名员工聚集在福晟集团总部，要求福晟集团还钱。福晟集团当天召开了“员工跟投处理方案宣讲会”，活动由福晟集团原董事吴继红主持，吴继红现在的身份是世茂福晟副总裁。

 2020年1月13日，世茂集团与福晟集团召开战略发布会，世茂房地产正式收购福晟，并成立了一个新的平台-世茂福晟，由世茂海峡接管。不过，彼时世茂房地产总裁许世坛称之为是双方合作。

 在上述宣讲会上，吴继红提出两个解决方案，一是以房抵本金，二是针对跟投本金额度在50万以下的员工，直接打8折给现金，两种方案均需放弃收益。

 对于这两个方案跟投者表示不能接受。“当时我们员工有的都是借款一分利息去跟投的，所以现在员工不认他们的方案，要求退还本金和利息收益”，上文中提及的供应商人士告诉记者。

 据该供应商人士透露，其实2018年底就开始向福晟集团要（钱）了，但是福晟集团以各种理由推脱，比如逾期部分按月息2分，比如下个月就有（钱）了，开盘了又不退本金，说财务紧张要延缓，延缓的时间按照2分利息补偿等等。

 “一直用这种方式，一会下个月，一会补偿利息，中间我们觉得完全不靠谱了，找上门去，他们才退了一部分本金，现在算上利息和本金，总共欠我们500万”，上述供应商人士告诉记者。

 员工同样如此。据福晟集团一位员工称：“我们很早就开始找福晟要钱了，但是福晟集团管理层每次都是‘再坚持坚持，再等一等’之类的说辞。”

 “跟投期间福晟集团曾经有兑付过利息，不过本金从来没有退回，他们总是有办法让（我们的）本金像滚雪球一样越滚越大”，一位不愿意透露姓名的员工透露。

 直到2019年末市场上开始传出福晟集团要被世茂房地产收购，跟投员工们开始慌了。“当时的工资和绩效也发不出来”，一位员工告诉记者2019年底也进行过多次维权。不过，截至记者发稿，福晟集团未能给出令跟投者们满意的解决方案。

近期，参与跟投的员工联名寻求福州政府帮助其要回本金和收益，每个人的金额几十万到几百万不等，金额或达数十亿元。不过福晟集团内部目前尚无确切数字，《中国科技投资》记者向福晟集团核实相关事宜，对方未作回应。

 高杠杆埋隐患

需要提及的是，记者从跟投员工处了解到，福晟集团内部融资在前期一切都正常，出现问题大概是从2016年开始。“自2016年起集团开始快速扩张，公司现金流紧张，内部借贷开始频繁，且手段多种多样”，一位员工透露。

 回溯福晟集团的发展历史，2016年正是其开启规模化扩张道路的关键年份，彼时外面都开始关注这家“房企黑马”，而这归功于其内部的“拿地飞虎队”。

 2015年福晟集团成立了一支拿地王牌军“飞虎队”，福晟集团原董事局主席潘伟明亲自挂帅，此后拿地飞虎队开始闻名地产圈，当时业内还传出“没有飞虎队拿不了的地”。

 据媒体报道，2016年至2017年期间，“飞虎队”签下107个项目，彼时土地储备总建筑面积约5500万平方米，新增总货值高达8100亿元。不过据消息称，为了拿地，潘伟明给投资团队开出了“多拿地多奖励“的激励条件，这导致拿地团队的急功近利。

 2017年福晟集团以418亿的销售额从一家名不见经传的房企冲进了行业前50强，2018年实现销售额621.1亿元。在2018年战略会上，福晟喊出2019年业绩要达900亿元，2020年突破1300亿元的口号。按照福晟集团的计划，2016-2025年拟实现十年累计销售收入达1.68万亿元，地产板块占其中的8800亿元，而建筑板块为8000亿元。

 大举扩张让福晟集团的负债总额从2016年末的300多亿上涨到2019年上半年的741.34亿元，在负债结构中，短期负债为443.47亿元，占比59.82%，旗下地产上市平台福晟国际（00627.hk）2019年净负债率为122.6%。

 自2019年10月以来，福晟集团爆发大量民间借贷纠纷，也传出破产和被世茂房地产收购的消息。2020年1月13日，世茂房地产和福晟集团举行战略合作，双方成立了“世茂福晟”平台，由世茂海峡发展公司董事长兼执行总裁吕翼担任总裁。