导语：想让手里的商场、养老院、出租房创造更多的价值？想找稳当又有前景的投资项目？2025年12月1日，由国家发展改革委印发的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》正式发布。这次新政把能投的领域从5个扩到15个，租房、养老、商场、城市老街区改造都可以参与，还放宽了申报要求，不管是企业、投资者还是地方政府，均分到红利，也就是所谓的“让闲置资产变活钱，让投资多些好选择”。

一、什么是基础设施REITs？为什么要出台新政策？

1. 基础设施REITs的定义

城市是现代化社会的核心载体，也是人们追求幸福生活关键空间。目前，我国城市化进程已从高速增长阶段转变为持续增长阶段。实施城市更新改造举措对于促进高质量城市发展和持续满足人民对美好生活的向往至关重要。

与此同时，我国正在努力提振消费，通过增收减负来提高消费能力，以此扩大内需，通过高质量供给来创造有效的需求，并通过优化消费环境来增强消费意愿。在这一过程中，基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施REITs”）发挥了重要的作用，基础设施REITs是一种通过发行收益凭证把投资者的钱汇集，专门投资到基础设施领域现有资产里，由专业机构管理运营，再给投资者分红的金融产品。它能盘活投资者手里现有的资产、让投融资循环更顺畅，是一种核心金融工具，同时能给基建领域提供长期稳定的投融资渠道。

可以把它简单理解成“大家凑钱买基建资产，由专业人管理，一起来分红”的理财产品。例如，某公司目前计划开一家新的商场但亟需资金。通过发行基础设施REITs，把商场拆分份额对外发售，筹集资金用于新店开设。买了份额的投资者，每年能按比例分到租金分红，相当于 “一起当商场老板”。

2. 更新政策的背景

基础设施REITs的行业范围清单修订始终与国家经济发展战略保持同频共振。2020年4月，我国发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施REITs试点工作，解决“从无到有”问题，建立基本制度框架。其中，明确了“三聚焦”原则，聚焦重点区域、重点行业、优质项目。2021年6月，为解决“从小到大”问题，扩大了试点范围和行业覆盖，建立了“意向、储备、存续”三级项目库，进行全生命周期管理。特别是中国首批九只基础设施公募REITs上市，标志着中国REITs正式落地。早期清单主要聚焦交通、能源、市政、仓储物流等传统基建领域，随着经济转型深入，原有清单已难以覆盖民生保障、产业升级等新领域需求。为此，国家发展改革委于2025年12月1日发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，其中新增六类“民生＋新兴领域”，优化行业范围和申报标准,以实现高质量发展。

总而言之，以前的REITs只能投向高速、电站、污水处理厂这些“大基建”领域，但现在城市要更新改造、人民向往更好的住房条件和养老服务，这些民生领域也需要资金。很多企业有商场、养老院这些优质资产，以前由于不在政策允许范围内，无法通过REITs盘活资产。所以这次新政就是“扩宽赛道、降低门槛”，让更多资产能变现，更多人能参与进来。

二、新政核心内容：能投什么？有什么限制？

1. 按照“传统基建＋生活相关”来划分，以前涵盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施，现在新增租赁住房、水利、文化旅游、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施，以及其他符合国家重大战略与产业政策的基础设施项目，一共15个领域，面向城市发展、公民安全与产业升级的广泛需求。
2. 在部分领域，对市场准入施加具体限制，例如耗能最少的燃煤发电项目、低碳燃料掺烧或CCUS设备的使用有硬性标准；园区、战略性新兴产业集群等需符合“身份限制”，也就是特定认定标准；消费基础设施领域中，配套设施不能“超标”，与底层资产物理不可分割、产权归属同一发起人的配套酒店、商业办公用房，建筑面积占比原则不超30%，特殊情况不超50%。
3. 最后，较为特殊的是在租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域的发起人明确规定，如果是从事相关业务的独立法人，不得命令建造替代住房。

三、新政实施的两大显著好处

1. 行业覆盖面广泛，契合“投资于人”的理念。原来的基础设施REITs主要集中在传统基建，现在兼顾了民生基建。2025年版清单把租赁住房、养老设施、消费基础设施、城市更新设施、文化旅游、水利这些民生基建当成核心支持领域。对比以前的清单，早期试点清单主要是高速公路、铁路、光伏电站、污水处理厂这些传统基建，民生类资产很少；2025年版清单则重点扩大了民生基建的范围。民生基建直接关系到生活质量，通过基础设施REITs盘活这些资产，既能用市场化的方式完善公共服务供给，还能让社会资本和投资者分到民生领域的稳定收益，实现社会效益和经济效益的双赢。此举措的核心在于进一步发挥REITs盘活存量资产和拓宽股权融资渠道的双重关键作用，引导社会资本深度参与基础设施和公共服务设施建设，服务实体经济高质量发展大局。

2. 资产认定更加灵活，降低申报门槛，考虑到资产的整体性，而非纯基建属性，解决了个别资产无法申报的问题。同时，清单包括符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目，在严格把关项目质量的基础上，保持了政策的弹性。例如，某公司的一家社区商业中心附有28%面积的配套办公楼，以前想申报REITs不符合要求，现在新政明确这种情况可以申报。

四、不同市场主体如何抓住机遇？（附实操例子）

对企业来说，在政策允许范围内盘活新领域里的现有资产，早布局政策支持的相关产业，就能先一步抢占REITs市场的红利。另外，还须做好以下工作：一是重点梳理租赁住房、城市更新设施、消费基础设施等新增领域的现有资产，优先筛选运营成熟、现金流持续稳定、产权清晰的项目；二是按照政策要求规范配套资产比例，避免因配套商业、办公用房占比超标影响申报，同时完善资产权属证明、收益核算等合规材料；三是强化专业对接，提前与地方发展改革委、证监会派出机构沟通申报要求；四是结合双碳目标、新型城镇化等国家战略，对资产进行升级改造，提升项目核心竞争力。例如，某连锁养老院有3家运营10年的分院，每年每家盈利500万，产权清晰。按新政要求，这3家分院可以打包申报REITs，筹到的钱可以再开5家分院，同时还能保留部分份额，继续拿分红。

对投资者而言，依靠政策使得可投资的种类更加广泛，把钱投到不同领域。基础设施REITs的投资者涵盖公募基金、保险机构、社保基金、合格境外机构投资者、私募基金及个人投资者等，不同类型投资者可借助政策扩容得到受益：一是风险偏好较低的长期投资者，可重点配置租赁住房、保障房、社区商业等民生类REITs，这类项目受政策支持力度大、现金流稳定、波动风险小；二是追求收益增长的机构投资者，可布局新型基础设施、战略性新兴产业园区等有潜力的项目，这类资产符合数字经济、产业升级等前沿趋势。

地方政府将REITs作为桥梁，一方面可以将闲置资产（比如老旧街区、基础设施）变成能流动生钱的资金，让基建不再只靠财政补贴；另一方面吸引社会资本积极参与。能够顺利对接2025年版清单的闲置资产主要包括三类：一是城市更新类资产，如老旧街区、旧厂房、旧工业区，通过改造升级引入商业、文旅、科创等业态，形成稳定运营收益后可申报城市更新设施类REITs；二是民生服务类资产，如政府持有的租赁住房、养老设施、社区服务中心，这类资产契合政策导向，现金流可预估，申报成功率较高；三是市政设施类资产，如闲置的污水处理厂、垃圾焚烧发电厂等，通过升级改造提升运营效率后，可纳入生态环保或能源类REITs。例如，某城市有一片闲置多年的旧工业区，政府部门改造后变成“文创园+配套租房”，运营1年后有了稳定租金收入，再申报城市更新类REITs，筹到20亿元，用来建城市地铁延长线，不用仅靠财政支出。

结语：这次出台的基础设施REITs新政多方受益：企业能盘活资产、投资者能多赚钱、政府能缓解资金压力，还能让民生服务越来越好。核心就是“新增领域”和“门槛降低”两个关键点，不管是想变现资产还是寻找投资项目，都可以重点关注租房、养老、消费、城市更新这几个赛道，早布局早受益！