中国科技投资原创文章 宋金泰

大变局，新模式下商品房将转向精品“豪宅”赛道

导语：房地产作为我国经济的支柱产业，密切影响着劳动就业、个人财富、经济发展、地方财政收入等各个领域，在我国经济中扮演者重要的角色。2023年连续出台的认房不认贷、降低首付比例和利率、延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、降低二手房买卖中介费用等一系列政策措施，已经对稳定房地产市场起到了积极的效果。那么明年的房价是涨还是跌？房地产市场会怎么发展？结合这些大家关心的实际问题，仅从政策角度分上、下两篇做一简单分析，仅作参考。

什么是“房地产新发展模式”？

房地产新发展模式是在2021年中央经济工作会议首次提出，会议要求房地产“探索新的发展模式”，2022年会议则要求“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，2023年会议要求“加快构建房地产发展新模式”。

那么到底什么是房地产发展新模式？

中共二十大会议报告以及《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》两份顶层设计文件中，对房地产市场提出的最核心要求为：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。就是说在供给结构上，除了商品房，还要有更多的保障性质住房，提高保障房在房地产中的占比；在供给主体上，国有性质房企与民营性质的房企，能够一视同仁，都是房地产行业的供给主体；在行业格局上，房地产市场进一步优化，要建设高质量的优质商品房，满足人们对住房改善的需求。简单地说，房地产新发展模式就是“商品房+保障房”双轨制并行。

新发展模式保障房有什么特点？

房地产新发展模式并不是照搬某个国家的模式，而是根据我国保障性住房相对于存量商品房严重不足的实际情况，加快建立“保障+市场”相互均衡的房地产业发展新模式。原有的住房保障体系是以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体，而新发展模式中有两个突出特点，一个就是拓展了配售型新渠道。配售型保障性住房，以家庭为单位申请，每个家庭只能购买一套，其重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这两类群体。另一个特点就是严格的封闭管理。配售型保障性住房禁止变更为商品住房流入市场销售，实行市场和保障双轨制，确保保障性住房的供给。在实施规划建设过程中，采用“新房新政策，老房老办法”的原则，以前取得的共有产权住房、人才房等，将继续执行原有政策。

我国推动新一轮“房改”

2023年9月1日国务院印发的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”），提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，明确了两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。保障性住房地位的提升、商品房市场定位的明确，“14号文”被多地称为“新房改方案”。

2023年12月20日，中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议要求，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，4大板块18个方面工作，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。

新一轮保障性住房规划建设已经启动

商品房和保障房的“双轮驱动”一直存在一长一短的情况，保障房无论是建设数量、建设质量还是居住感受，相对于商品房都存在明显短板。新一轮的保障性住房规划建设，把“双轮驱动”中保障房的短板补齐，可以有效降低开发商建设成本，缓解房企资金压力；盘活闲置低效土地和存量房，减轻地方财政压力；总房价下调，降低购房门槛，解决低收入群体住房问题，最终达到稳妥化解房地产风险、稳住经济大盘和社会稳定的目的。目前大部分城市已按要求报送了2024年的建设计划和建设项目，其中上海、济南、青岛、福州、长沙等不少城市已经开工了一批项目。2023年12月，国家开发银行在福建双龙新居保障性住房项目合同签订2.02亿元，成功落地全国首笔配售型保障性住房贷款，标志着新一轮保障性住房规划建设启动。

央行放水化解地方库存商品房

2023年11月央行向天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州、济南八个城市推出了1000亿元租赁住房的专项长期贷款，让地方城投平台作为借款主体，用来购买城投体系内的库存新房转化为保障性租赁住房。这样既可以化解了地方隐性债，又可以去化掉了部分库存新房，从而给市场制造出新的需求空间。

2024年1月2日，央行向国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行新增抵押补充贷款（简称“PSL”）3500亿元。业内人士认为，参考其他结构性货币政策工具，PSL杠杆效应按3倍估计，理论上新增3500亿元那就相当于多增加了1万亿元左右贷款。1月5号，央行、金融监督管理总局发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，用一句话概括就是，以贷款的方式来购买和消化地方的库存商品房，转而用做保障性租赁住房。

未来商品房将转向精品“豪宅”赛道

那么未来商品房又将如何发展呢？“14号文”明确指出要让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。在房住不炒的大背景下，政府又大量供给保障房，原来模式下建设的各种奇形怪状、结构不合理、配套不完善、服务不到位的商品房将会逐渐被淘汰，未来商品房开发无论是规划选址、房屋面积、结构设计、建筑材料，还是环境布局、物业服务等各个方面都要求越建越好，不断提升品质，打造精品，给购买者“豪宅”般的居住体验，才会不断满足人们对美好生活向往的需求，才能最终赢得市场同样，商品房的价格可能也会随着市场需求发生巨大的变化，好地段好房子的价格会越来越高，不好的房子或许无人问津，甚至价格回跌。

在央行持续放水、降低存贷款利率，以及美联储降息、通胀等综合压力下，长期来看，选择优质的商品房，或许是规避家庭财富缩水的一种理想资产配置方案。

北京和上海即时出台了相应的政策支持，2023年12月14日，北京、上海同步发布放宽普通住宅认定标准的通知。北京市住房城乡建设委印发了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》（普通住房以下简称普宅），对普宅认定标准从建筑面积、价格进行了上调。上海市住建委等五部门也发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》，单套住房建筑面积在144平方米（含）以下的住房定位普通住房。优化后的认定标准，把全市普宅占比提高至七成左右，将有利于更多家庭在改善住房时，能够享受到住房转让时的契税、个人所得税等优惠政策。

北京市2019年和2023年的普宅标准如下：

在新政的刺激下，房企也是积极进场拿地，2024年1月4日，北京市4宗地块就拍得了122亿，其中2宗地块是多家房企触顶地价上限激烈竞拍，土地溢价15%，最后只能经过摇号取得，而另外两宗地块只是以底价成交。

2024年1月4日北京土拍成交情况 来源：中指研究院

结语：在加快构建房地产新发展模式下，无论是低收入群体的保障性住房，还是中产阶层的改善性用房，都已经从“有没有”向“好不好”转变。正如住建部倪虹部长指出，现在房地产市场要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。未来的房地产市场，开发建设好房子、人人住好房已经成为了下一步的重要目标任务。

以上观点不一定全对，或许能给您带来一些启示。