编者：陶圣凡

导语：

2019年12月，中央经济工作会议首次将“城市更新”作为国家政策提出，标志着其正式进入国家战略层面。2021年，“实施城市更新行动”被写入政府工作报告和“十四五”规划，成为新型城镇化建设的核心内容。

党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》提出，建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动。

本月，中共中央办公厅、国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》正式印发。这一顶层文件确立战略地位，明确其作为“推动城市高质量发展、满足人民美好生活需求的核心举措”。这也意味着城市更新行动将持续实施，成为长期基础建设投资重点领域，相关企业将迎来市场机遇。本文将简要介绍政策重点内容与相关支持政策，以期为业内人士提供参考。

当前，我国城市发展从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，进入了城市更新的重要时期。5月20日发布会上，住房城乡建设部发言人表示，在任务安排上，《关于持续推进城市更新行动的意见》部署推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。从系统层面出发，进一步强调改造利用，不仅要改善旧房设施设备性能老化的问题，还要进行功能优化、用途变更，使更新后设施能够真正服务于居民生活品质改善，成为城市开发建设系统中的一环。

《意见》提出的主要目标是：到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。

根据目标，《意见》明确了城市更新的八项主要任务，包括：加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化。

本次《意见》重点新增内容也围绕好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设核心原则提出：

1. 在建设内容方面，为打造好房子，新增“一项目两方案”（征收补偿与资金平衡方案）要求，优先消除危房、消防隐患打造。为打造“好小区、好社区”服务社区居民，首次将将“完整社区建设”列为行动内容，要求新增助餐、托育、养老设施。强调活化利用，打造“好城区”。新增“保护传承城市历史文化”专项任务，明确禁止以危房名义拆除历史街区，要求建立“修缮责任清单”和“以用促保”机制，从单纯保护转向功能活化。新增“老旧厂区、低效楼宇功能转换”任务，要求通过“大片区统筹”植入新业态，以系统角度考虑，强调历史街区保护与消费场景融合，从单体改造转向片区联动。

2. 在建设过程方面，首次将BIM技术应用写入政策，并强制要求改造项目同步实施节能改造。住建部已启动智能建造产业体系建设，推动机器人施工技术应用。

3. 在资金来源方面，首次提出“鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”，并明确产权人可通过协议方式整合资源、申请政府补贴。居民众筹改造资金，政府按比例配套奖励，形成“政府+居民”共担的新模式。并且首次提出将城市更新项目纳入基础设施REITs试点，支持发行专项债撬动社会资本。

4. 在后期运营方面，要求项目完成后引入专业运营主体，建立维护基金，避免“改造—衰败—再改造”循环。

5. 在项目筹备机制方面，《意见》构建了“体检—规划—实施—运营”全链条机制，强调“无体检不更新”的精准施策。在土地政策方面也进一步突破，允许零星地块协议出让、临时改变建筑功能，支持“边角地”联动开发。

《意见》明确提出“从大规模增量建设转向存量提质改造”，这一顶层设计标志着房地产行业的底层逻辑发生根本性转变，房地产行业正经历从“增量开发”向“存量运营”的范式革命。这一转型不仅重构了行业价值链，更催生出万亿级市场空间，全国22万个老旧小区改造需求，年均投资规模超8000亿元。工业遗产活化利用作为《意见》中新增内容，也将成为下一个风口。文件对用地开发指标做出调整，将工业用地容积率上限提升至4.0，释放大量产业空间，将带来千亿级综合服务市场，房地产企业角色从开发商转向服务运营商。根据广州珠江钢琴厂改造案例，项目运营，植入音乐培训、直播基地等业态，单位坪效达周边商场1.8倍。此外，保障性住房建设也将成为房地产企业重要业务之一。

《意见》明确提出 “强制要求改造项目同步实施节能改造”“推动机器人施工技术应用” 。文件首次将BIM技术写入政策，要求城市更新项目全周期应用建筑信息模型，未来BIM应用将成为项目审批硬性指标，相关BIM研发、BIM技术企业将迎来大规模需求增长。目前上海已试点“无BIM不审批”制度，项目设计效率提升40%，错漏碰缺问题减少75%，有利于降低建设阶段临时修改设计、返工带来的成本损耗。住建部已启动智能建造产业体系建设，推动机器人施工技术应用，相关混凝土3D打印技术、建筑机器人企业将有更多市场机会。同时，"平急两用"设施建设要求催生模块化建筑需求，装配式建筑将在应急领域进一步发展。

《意见》明确提出 15分钟生活圈内必须配置养老、托育设施，老旧小区改造需同步规划适老化、适儿化设施，据住建部测算，全国需新增社区养老设施23万处、托育机构18万家。这一方面投资规模巨大，符合条件的项目也将获得中央财政、超长期特别国债、地方政府专项债支持，还有社区养老设施REITs等创新模式支持，这一领域支持力度较大。随着设施建设推进，后期运营成为新增长点，社区嵌入式服务、智能养老平台等多元化服务支持不同的养老场景需求，将拓展新的就业机会与消费机会。此外，《意见》提出“动态补贴机制”，根据服务人次调整补贴，进一步提高项目落地可能性。

《意见》明确提出 “同步实施节能改造”“修复城市生态系统” 等刚性要求，从顶层设计倒逼绿色技术应用。根据住建部要求，新建改造项目100%执行绿色建筑二星级以上标准，既有建筑节能改造覆盖率2025年须达35%。另一方面，对绿色改造的资金支持也有所提高，中央财政对绿色更新项目补助上浮20%，超长期特别国债优先支持光伏建筑一体化（BIPV）、海绵城市等绿色改造领域。建筑光伏一体化、近零能耗建筑改造、海绵城市材料与设备、智慧能源管理系统、建筑垃圾资源化利用等重点领域企业需求将迎来增长，需抓住机遇积极参与城市更新项目。